Recebi uma nota de exigência do cartório de registro de imóveis, o que devo fazer?

Quem nunca ouviu a frase "quem não registra não é dono"? Não basta ter em mãos uma escritura pública de venda e compra de um imóvel para ter a propriedade sobre ele. É preciso efetuar o registro na matrícula do imóvel.

A matrícula de um imóvel equivale a uma certidão de nascimento. Nela constam todas as informações sobre o imóvel, desde o primeiro proprietário ao atual, assim como o histórico de todas as transações, hipotecas e até contratos de locação.

O que muitos ainda não sabem é que, ao apresentar um título ao cartório de registro de imóveis, este será submetido à análise do oficial registrador ou de preposto que poderá consolidar o registro (e aí sim, a propriedade do imóvel estará consolidada) ou indicar eventuais pendências para proceder ao registro. Esta análise é denominada como qualificação registral.

De acordo com Luiz Guilherme Loureiro, Notário e Registrador, três são os possíveis resultados da qualificação registral: a) o registro do título, se o oficial entender que não há pendências; b) a recusa, pela suposta existência de vício insanável no título; c) e o registro condicional ao cumprimento de exigências.

O cartório emitirá uma nota de exigência (ou nota devolutiva), por escrito, de uma só vez e em até 10 (dez) dias do protocolo, na qual será fundamentada a recusa de registro ou listada as pendências para efetivação do registro.

Se, por exemplo, durante o registro de uma compra e venda for verificado que a qualificação civil do proprietário vendedor está incompleta na matrícula do imóvel, o cartório poderá exigir a complementação e a apresentação da certidão de casamento. Vejamos um exemplo de exigência:

Necessário proceder com averbação para incluir a qualificação civil completa do proprietário, devendo indicar os dados completos e apresentar em original ou cópia autenticada, documento de identidade, comprovante de CPF e certidão de casamento (se houver), em original ou cópia autenticada, expedida no máximo há 90 dias.

O oficial pode analisar, ainda, a transação imobiliária, a escritura pública, a disponibilidade do bem, ou seja, se o vendedor poderia vender o imóvel, se faltou anuência do cônjuge, se os impostos foram devidamente recolhidos, etc.

Vejamos o que diz a Lei Federal n.º 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) acerca das qualificação ou análise registral:

Art. 198. Se houver exigência a ser satisfeita, ela será indicada pelo oficial por escrito, dentro do prazo previsto no art. 188 desta Lei e de uma só vez, articuladamente, de forma clara e objetiva, com data, identificação e assinatura do oficial ou preposto responsável, para que:

V - o interessado possa satisfazê-la; ou

VI - caso não se conforme ou não seja possível cumprir a exigência, o interessado requeira que o título e a declaração de dúvida sejam remetidos ao juízo competente para dirimi-la.

O interessado deve verificar se as pendências possuem amparo legal e se o cumprimento é possível. No caso do interessado não se conformar ou considerar não ser possível o cumprimento, este poderá requerer a declaração de dúvida, dando início ao procedimento de dúvida registral segundo o qual a questão é submetida ao juiz de registros públicos para julgar se as exigências do cartório são devidas ou não.

Considerando todo o exposto, conclui-se pela importância de uma assessoria jurídica especializada em regularização de imóveis, seja durante a confecção e registro de uma escritura pública de compra e venda ou em casos mais complexos, como no processamento de inventário e de usucapião que, aliás, o acompanhamento por advogado é obrigatório.